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Immobilien Kauf Rumänien




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Wohnungskauf als Investment

Heute möchte ich euch zeigen, wie ein Immobilien Kauf, in meinem Fall in Bucharest, Rumänien - eine Eigenkapital Rendite von über 200% erzielt.

Natürlich ist so ein Titel bzw. solch eine Aussage sehr reisserisch und macht den einen oder anderen skeptisch oder lässt sogar die Alarmglocken läuten!

Rumänien und noch dazu überspitzte Rendite Aussagen?

Ja, Du hast richtig gehört. Deine Zweifel kann ich verstehen, jedoch möchte ich euch nun erklären, wie ich zu so einer Immobilie im Ausland gekommen bin und natürlich wie diese das Maximum an Einnahmen erwirtschaftet.

Diese geht in diesem Beispiel hier direkt an das deutsche Finanzamt. Natürlich kann man im Einkauf Rechnungen dagegen rechnen und somit die abzuführende MwSt Last senken - aber sehr oft nur sehr gering oder eben gar nicht.

Achtung! Wenn Du jetzt sagst, warum sollte mich der Markt ausserhalb meines Heimatlandes also Deutschland, Österreich oder Schweiz und dessen Möglichkeiten interessieren?

Ich kenne die Gesetzmässigkeiten, Voraussetzungen und ggfs. anfallende Vor- und Nachteile im europäischen Ausland nicht, da kann doch alles Mögliche schief gehen?

Ja, dann ist dieses Video nichts für Dich. Ich danke Dir trotzdem für Deine Aufmerksamkeit bis hierhin.

Natürlich ist ein Immobilienerwerb mit entsprechender Renovierung, Verwaltung und anschliessender Vermietung im Ausland bzw. in Rumänien mit Aufwand verbunden.

Für mich war es sogar ein sehr grosser Kraftakt, der viel Schweiss, Nerven und Organisation gekostet hat. Jedoch nur beim ersten Mal. Mittlerweile wohne ich seit längerer Zeit in Bucharest, Rumänien und bin mit so gut wie allen Gepflogenheiten in Punkto Unternehmensgründung, Steuern, Mitarbeiter einstellen, Immobilienkauf und dessen Regulieren vertraut und kann auf ein weitreichendes Netzwerk zurückgreifen.

Dies war allerdings nicht immer so! Du fragst Dich sicherlich wie ich auf Rumänien und zum Thema Immobilien gekommen bin?

Vielleicht kannst Du dich ja in einer ähnlichen Situation vorfinden? Ich hatte mit meiner Selbständigkeit im Bereich E-Commerce, Affiliate und Online Marketing etwas Kapital im unteren fünfstelligen Bereich zusammengespart.

Da ich aufgrund meiner Selbständigkeit kaum Möglichkeiten sah im deutschsprachigen Raum eine Immobilie zu erwerben, die noch dazu von einer Bank finanziert wird, entschied ich mich dazu umzudenken.

Leider sehen Banken kleine- und mittelständische Unternehmer in Deutschland, Österreich und Schweiz oft immer noch als Risikogruppe an, wenn es darum geht eine Immobilie zu finanzieren.

Auch bei befreundeten Kollegen, die in einer Festanstellung waren und erfolgreich eine Immobilie über die Bank finanzieren, ergab sich eine kaum nennenswerte Rendite. D.h. Die Netto Kalt-Miete deckte zwar in den meisten Fällen die Kosten, manchmal auch mit kleinem Gewinn - jedoch wurde dieser sehr häufig durch unvorhersehbare Ereignisse wie Instandhaltung, Reperaturen, Mieter die nicht zahlen, kaum Spielraum bei Mieterhöhungen, sowie keine Möglichkeit die Einnahmen überproportional zu steigern zur Nichte gemacht.

Eine Kurzzeitvermietung, die einen großen Überschuss schaffen konnte, über bekannte Portale wie Airbnb oder booking.com, ist in den meisten Fällen nicht zulässig oder setzt in der DACH Region einiges voraus. Wofür die meisten Immobilien nicht geeignet bzw. genehmigt werden – aufgrund der Zweckentfremdungsgrundlage und anderer Faktoren.

Kurzum: Viele Abgaben, kein Spielraum Einnahmen nennenswert zu steigern, stark ins Gewicht fallende Steuern und unvorhersehbare Risiken der Instandhaltung in Verbindung mit hohen Kosten.

Meine Frage war: Wo bleibt da der Gewinn? Vor allem wenn man nicht mehrere Wohnungen gleichzeitig aufbaut?

Ich sollte es später herausfinden. Meinen Immobilienkauf legte ich, trotz niedriger Zinsen, erst mal auf Eis.

Ich begab mich auf eine längere Europa Reise. Besuchte die unterschiedlichsten Länder wie Spanien, Italien, Kroatien und als letzte Station stand Ungarn und Rumänien auf dem Plan.

Da ich mit mehreren Freunden reiste und ich nicht immer Hotels als die beste Wahl empfand, buchten wir sehr häufig AirBnb Apartments.

So auch in Budapest, Ungarn. Diese Erfahrung sollte meine Einstellung zum Thema Immobilien und den daraus resultierenden Gewinnen wieder ins Gedächtnis rufen. Wir buchten für 240€ die Nacht ein luxuriös und herausragend designtes 3 Zimmer Apartment bei Tamas in Bestlage.

Die Übernachtungskosten waren für ungarische Verhältnisse sehr hoch, noch dazu für eine 3 Zimmer Wohung. Jedoch das Design, Annehmlichkeiten, perfekter Service und Lage überzeugten auf ganzer Linie. Ich merkte Ich bin bei einem Immobilien Perfektionisten gelandet, der wusste wie man das Maximum an Einnahmen erzielt und gleichzeitig sich die Gäste mehr als wohlfühlen oder besser noch echte Begeisterung aufkommt.

Ein Treffen mit dem Eigentümer wurde arrangiert, um sein Geschäftsmodell genauer zu verstehen und echte Insights zu bekommen. Ein Kaufpreis von 180.000€ zuzüglich 40.000€ Renovierungskosten war die Basis und rechtfertigte aufgrund der High-End Ausstattung und Lage Übernachtungskosten von 240€ die Nacht.

Am darauffolgenden Tag fasste ich den Entschluss: Das wollte ich auch haben bzw. Umsetzen. Ich recherchierte den ungarischen Markt mit Fokus auf die Stadt Budapest. Ich merkte schnell, dass es an hochwertigen Wohnungen nur so wimmelte bzw. fast wöchentlich "Neue Premium Apartments" hinzukamen.

Schliesslich setzte ich meine Reise nach Rumänien fort. Wohnungen die tageweise zur Vermietung angeboten werden, waren deutlich geringer – wenn überhaupt fast ausschliesslich im "unteren Standard"...wobei 5 Sterne Hotels auch dort überproportional hohe Übernachtungskosten verlangen konnten bei sehr hoher Auslastung.

Rumänien

Ich gründete eine Firma in Rumänien, verlagerte meinen Internet basierten Geschäftsbetrieb nach Bucharest und begann mir ein Geschäftsführer Gehalt zu zahlen.

Nachfolgend mein Investment in Kurzfassung:

Nach 4 Monaten Gehalt erhielt ich eine Zuteilung der Bank eine Wohnung zu finanzieren mit 10% Eigenkapital.

Kaufpreis inkl. Renovierung: 150.000 €
Eigenkapital: 15.000 € Zinsen:
3.000 € / Jahr Mieteinnahmen:
36.000 € / Jahr Eigenkapitalrendite: 220%

Wie viel mir abzüglich aller Kosten im Monat an Reingewinn übrig bleibt seht Ihr im nächsten Teil...

Ich hoffe euch hat dieses Video Gefallen – sollte für euch eine Firmengründung, das Thema Steuern oder Immobilien in Rumänien von Interesse sein...freuen wir uns über eure Kontaktaufnahme.



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Comments

  • Maximilian

    Veröffentlicht am 28 November, 2019 / Antworten

    Interessanter Artikel. Wer nicht wagt, der nicht gewinnt.

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